Tag: Смяна на предназначение, Проекти по всички части цена, Архитект, Архитект–София, Смяна на предназначение цена, Архитект София, Проекти по всички части, Преустройство, Проектиране на къщи, Проектиране на къщи цена, Преустройство цена

Преустройство и ремонтиране на жилище

Необходимостта от по-обширна жилищна площ насърчава хората да преобразяват домовете си като премахват или изграждат стени, прокарват водопроводна мрежа, там където не е предвидена по план, преправят инсталации и др. В повечето случаи преустройствата се изпълняват без наличието на необходимите разрешителни и документация. В крайна сметка в законите са предвидени изисквания, които трябва да бъдат спазвани, за да може да се осигури безопасността на собствениците, живущите и пребиваващите в постройката. Преустройства се осъществяват освен на територията на жилищните обекти, така и във всички останали сгради или част от тях, в това число складове, магазини, зали, офиси и т.н.


В някои случаи преустройството протича паралелно със смяна на предназначение на обекта, а в други случаи се извършва само преустройство. Съгласно установените процедури и при двата споменати вида преустройства се извършват по аналогичен и взаимосвързан начин.


Най-масовото преустройство, което се осъществява е усвояването на терасите в жилищните пространства. Всяко второ жилище в блоковете и по-специално в градовете е с аналогично преустройство, но единици са собствениците, осъществили въпросното преустройство по законен начин. Необходимо е да се издаде строително разрешение за извършване на преустройство, дори и в случаите, когато при приобщаването на терасата към непосредствената до нея стая не се разрушават носещи стени или колони. При отсъствието на това изискване общинската администрация е в пълното си право да постави глоба на собственика. Такова преустройство би могло да бъде „незабелязано“, ако се отнася за малък балкон в блок, освен ако някои добросъвестен съсед не подаде сигнал. Но при популярния в последно време съвременен строеж на жилищни и офис сгради с просторни покривни тераси, построени от инвеститорите с намерение да се продаде повече квадратура на потребителите, преустройването им много трудно може да остане незабелязано. За остъкляване на балкон (забележете, че не е тераса) не се изисква смяна на предназначение, но ако възнамерявате да събаряте преградна стена между балкона и стаята, която е непосредствено до нея, предназначението на балкона вече ще се промени.

Разрешение от съседите

Преди да се започнат процедурите по съгласие за преустройство е нужно да се подсигурят заложените в закона разрешения от съседи в зависимост от типа на строителството. Най-често срещаното изискване е това при което в сградите с управление на етажна собственост всички собственици използват заедно общите части, а преустройвания обект се намира на границата на имотите на съседите.


Специфична черта при подобно преустройство в такива сграда е че освен строителното съгласие от общината в голяма част от казусите е нужно да се получи предварително позволението и на другите собственици в постройката. Преустройството в жилищни обекти с управление на етажна собственост зависят пряко от интересите на съседите и закона съвсем правилно изисква писменото им съгласие, в това число и нотариално заверени с подпис. Съществуват няколко допускания за осъществяване на заплануваното преустройство в зависимост от типа му и предвидените съгласувания със съседите за ремонта:

Преустройство, за което не е нужно съгласие на останалите собственици.


Това са преустройства, при които:

  • Няма промяна на предназначението на обекта, респективно помещението;
  • не се изземват общите помещения и площи или частите от тях;
  • не се променят значително общите части на постройката;
  • се свързват вътрешни връзки на инсталацията с общи мрежи, минаващи през или до делителната стена или през обслужващите части по една вертикална ос;
  • се прокарва инсталация през общите части, която няма досег с помещенията на останалите собственици;
  • се изменя предназначението на обекти, позиционирани в нежилищните сгради;
  • се налага преустройство на помещения и обекти за нежилищни потребности, построени в заварени жилищни постройки (например преустройство от аптека в магазин);
  • се възобновява жилищното предназначение на обект, които е преустроен за нежилищни нужди и изграден в заварено жилищно здание.

Преустройство, за които е необходимо позволението само на преките съседи и постановление от общото събрание.

Това са онези преустройства, при които горните изисквания не се проявяват, с изключение на долупосочените.

Преустройство, за които е необходимо позволението само на преките съседи, но с нотариално заверяване на подписите.

Това е схващането, при което се извършва преустройство и смяна на предназначение на жилищен обект в кабинет за здравни нужди, офис или ателие, обвързани с влизане на външни лица в постройката, ако са позиционирани на първия или на полуподземния етаж. Ако обекта е на по-горен етаж е необходимо и решението на общото събрание. Ако върху подобни помещения или жилищни обекти (на първи етаж) се извършва преустройство не в посочения по-горе тип, а в друг тип обект, отново е необходимо решението на общото събрание, както и позволението на преките съседи.

Преустройство, за които е необходимо позволението на всички съседи с нотариално заверяване на подписите.

Това е преустройство, при които се завзема или променя кардинално общите части на постройката. В случаите когато се изменя общата инсталация или се прокарва нова обща инсталация отново е нужно позволението на всички собственици с нотариално заверяване на подписите.

Преустройство, за които е нужно решението на общото събрание с квалифицирано мнозинство.

Това са преустройство, което е свързано с прокарване на нова инсталация за централно отопление или газоснабдяване. При него е нужно общото събрание да вземе решение с квалифицирано мнозинство на базата на 2/3 от всички собственици.


Всички горецитирани преустройства могат да бъдат допуснати единствено ако има наличие на две кумулативни условия: липса на друго техническо решение и извършваното преустройство да бъде в съответствие с архитектурните, строително-техническите, санитарно-хигиенните и противопожарни правила и нормативи.
В случай, че с преустройството се причислява към преустройвания обект обща част или от наличните общи части се обособява нов самостоятелен обект е нужно останалите собственици да извършват прехвърляне посредством нотариален акт на идеалните части от общата част на постройката.

 

....................................