Той има налудничеви идеи, скъпо платен е, а строителят може да направи същото…

Отново и отново, този въпрос бива задаван: Какво може да направи архитектът, каквото строителя, кухненско студио, мебелен консултант, инсталационна компания и т.н. не може? Също така, мнозина смятат, че архитектите имат само луди идеи и биха били твърде скъпи.

На този етап бихме искали да се намесим: архитект е доставчик на услуги.

Днес продължаваме темата за какви изходни данни са необходими за стартиране на проектирането и разрешението за строеж.

Може би и вие сте от хората, които са решили, че искат да се занимават със собствен бизнес? И ето тук вече възникват въпроси, свързани с предназначението на имота. В повечето случаи се случва така, че помещението, което сме избрали има нужда от смяна на предназначението. Според разпоредбите въпросната промяна се смята за нов строеж и е задължителна. Без значение дали става въпрос за имот под наем или за собствен, най-честата смяна на предназначението е тази от магазин на заведение и обратното, както и от апартамент на офис.

Много от вас може би се питат: „Какъв имот да закупя - апартамент или ателие“ „Има ли някакво значение“. Разбира се, че има. Голяма част от ателиетата се използват като жилища, макар статутът им да не е такъв. Ако вие сте собственик и вашите съседи ви имат зъб за нещо, те биха могли да подадат сигнал, а най-лошото, което произхожда от него е започването на процедура срещу вас за използването на ателието и изгонването ви от него. Това, което може да направите е да се позовете на чл. 38^ми от ЗУТ( моля погледнете закона). Позовавайки се на закона вие бихте могли съвсем легално да промените статута на имота, като го измените на жилищен.

Може би няма човек, който поне веднъж да не се е сблъсквал със ситуация в която му се налага да отиде до общината, за да получи необходимата му услуга или информация, а за тази цел е нужно да подаде един куп документи. За повечето хора е много трудно да се справят с попълването им, тъй като изобилстват от специализирана литература. А дори и да попаднете на вежлив и учтив служител, които да е добро настроение, той сякаш говори на чужд език...

Точен план:

Купувачът е необходимо да има точна идея за намеренията, преимуществата и сумата за изпълняваното преустройство. Действащата постройка е необходимо да има свойство, което да предопределя запазването и: благоприятно местоположение в участъка, целесъобразено разпределяне за новите предназначения, висококачествена и стабилна във времето структура.

Преустройството не трябва да се превръща в цел номер едно: цената му е възможно да доближи и дори да е повече от едно ново строителство, а последствията от лошото изпълнение са сериозни.

Необходима е предварително допитване от професионалист, който да изкаже точката си оценка и да сподели какъв е капацитета и ограниченията на конструкцията.

Смяната на предназначение е особен вид инвестиционен план, доказващ че има възможност предназначението на дадено самостоятелно помещение, участък от сграда или цяла постройка да бъде изменена.

Правните разпоредби третират строго зададените закони и не позволяват те да бъдат променяни, с изключение в много малък предели. Много бъдещи капиталовложители извършват неправилен избор, като разчитат на по-общите дейности при плановете на постройките, които в даден момент ще се променят посредством план, така че да бъдат узаконени крайните методи на използване на дадените помещения.

Разгледайте нашите забележителни архитектурни проекти. Ние подхождаме с внимание към детайлите - затова така добре ни се получават :)

Необходимостта от по-обширна жилищна площ насърчава хората да преобразяват домовете си като премахват или изграждат стени, прокарват водопроводна мрежа, там където не е предвидена по план, преправят инсталации и др. В повечето случаи преустройствата се изпълняват без наличието на необходимите разрешителни и документация. В крайна сметка в законите са предвидени изисквания, които трябва да бъдат спазвани, за да може да се осигури безопасността на собствениците, живущите и пребиваващите в постройката. Преустройства се осъществяват освен на територията на жилищните обекти, така и във всички останали сгради или част от тях, в това число складове, магазини, зали, офиси и т.н.

В някои случаи преустройството протича паралелно със смяна на предназначение на обекта, а в други случаи се извършва само преустройство. Съгласно установените процедури и при двата споменати вида преустройства се извършват по аналогичен и взаимосвързан начин.

Преустройството на действащи постройки е доста характерно и усложнено действие, ако не разполагате с точното проектиране и изпълнение. Само неколцина успешно осъществени планове подсигуряват експертизата, нужна за откриването на точния изход при всеки един казус. Ако се нуждаете от консултация касаеща се за преустройство, не се колебайте да свържете с нас.

Главните типове планове и действия на ателието по преустройство и приспособяване на действащите площи са:

• конструктивни възможности – необходимо е конструктивно становище от строителен инженер
• паркинг и гараж: необходимо е да се спазват параметрите на новите дейности, посочени в НАРЕДБА № РД-02-20-2 от 20 декември 2017 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортната система на урбанизираните територии. Следователно не би могло да се предвиди дейност, изискваща повече позиции за гариране, ако не се докажат техните местоположения.

Едни от най-често изпълнимите проекти в архитектурните процедури са именно проектите за преустройство и смяна на предназначението.

За да се стигне до окончателното одобрение за използване на обект с нов статут се преминава през редица процедури за смяна на предназначение, които в някои варианти се оказват скъпи, многосъставни и отнемат доста време от стартирането до финализирането на смяната на предназначение. Съществуват и случаи в които така желаното преустройство не може да бъде осъществено. Този факт много пъти се омаловажава и довежда до неочаквани разходи и забавяния, които се оказват изключително неприятни в случите, които вие сте наемател на търговски обект, вече сте заплатили наем, а не можете да стартирате дейността, която ще се извършва в помещението.

В случаите когато започвате нов бизнес или го развивате, от първостепенна важност е да имат на разположение подходящ терен, където да го основете. Предназначението на имота е един от ключовите аспекти, определящи дали са уместни за дейността ви. Това е така, понеже всички имоти е необходимо да се ползват по предназначението им, категоризирано с подробния устройствен план (ПУП).

Съгласно предназначението си, имотите се подразделят на жилищни, производствени, курортни, вилни, обществено-обслужващи и такива от  смесен тип.

Какво трябва да знаем преди да престъпим към смяна на предназначение на помещение?

 Някои биха си помислили какво толкова то е на първи етаж какво като е апартамент, нали от пет години насам се използва за офис защо да не може да продължи по същия начин...

Какво трябва да знаем преди да престъпим към узаконяване или монтиране на нашата рекламна табела?

От 2009 година в Столична и други общини са дефинирали начина на поставянето на така наречените рекламни табели към търговските обекти на партерните етажи. Към настоящия момент за Столична община в сила е „НАРЕДБА за преместваемите обекти, за рекламните, информационните и монументално-декоративните елементи и за рекламната дейност на територията на Столична община“ от 11.2014г.

Наред с тази наредба, вече е често срещана практика да виждаме подобени по вид но с леки корекции наредби и в други по малки общини. Какво трябва да знаем преди да престъпим към узаконяване или монтиране на нашата рекламна табела?

Целта на тази наредби е да има ред при поставянето и узаконяването на рекламни табели и съоръжения в нашия град. Защото, съгласете се  не бива да се поставят табелите така че да ощетяват както нашите съседи така и самите нас ако сме близо до такива обекти. Целта е да няма зле укрепени, неправилно осветени и неправилно поставени рекламни табели (в това число пречещи на преминаване и ниско разположени с висок риск за сблъсък за преминаващите хора). 

В наредбата са разгледани множество хипотези, с които няма да ангажираме Вашето внимание, само ще кажем най- важните неща, а те са:

1. Кога е необходимо узаконяване на рекламна или информационна табела, и суответно изготвяне на проект?

Този въпрос ни се задава постоянно, а отговора е много лесен. Всяка една табела надлис или фолио трябва да бъдат узаконени когато са извън Вашия обект. Не трябва разрешение за монтаж единствено за лепенка и то когато е само върху витрина към Вашия обект. За всички останали случаи се изисква проктна документаци и одобряване от компетентните органи.

2. Каква е разликата между рекламна и информационна табела и какво можем да изобразяваме на тях, нали всчките табели служат за реклама?

 2.1 Фирмените надписи

Най-разпростанени са точно фирмените надписи, това са табели задължително разположени на фасадата на търговския обект за, който се отнасят. Ключовото тук, е че не можем да сложим табела с фирмен надпис на чужд обект, където не се извършва тази дейноста която е описана на самата табела. Какво можем за изобразим?

 На такъв тип табели не може да има нищо друго освен:

• Име на фирмата

Тук можем да напишем името на нашата фирма само, както е записана в търговския регистър и скоято извършваме дейността на обекта.

• Лого на фирмата

Можете да поставите логото на Вашата фирма на табелата, само обаче ако имате сертификат за патент. Т.Е. ако не сте запатентовали логото на Вашата фирма нямате право да го използвате.

• Дейност на фирмата

Тази точка колкото и да е невероятно ни дава почти неограничена свобода за поставяне на текстове, разбира се отнасящи се до Вашата дейност. Например ако Вие вашата дейност е магазин за авточасти, то вие можете да сложите логата и марките на сътветните автомобили стига да имате договор за дистрибуция на сътветния производител. На табелата може да бъде написано също „АВТОЧАСТИ“, „ЗАСТРАХОВКИ“, „ФРИЗЬОРСКИ САЛОН“ и т.н. . Честа и погрешна практика на такива табели да се слагат изображения на хора, пари и други неща които не се отнасят до трите горе изброени  изречения.

2.2 Реклами (покривни и калканни)

Рекламните най-общо казано са всички изображения или обемни букви, носещи рекламно послание към дадената марка. Тези табели могат да се поставят на обекти нямащи пряко връзка с дейноста, която се извършва в самия обект, но по оределени правила.

3. Къде можем да поставяме Фирмени и рекламни табели?

Както стана ясно по горе табели с фирмени надписи трябва да бъдат поставяне само на обекти за, които служат. Табела с фирмени надписи могат да бъдат поставяни само на партерните етажи. На по горните етажи или на покрива можете да сложите табела, само ако дейността която развивате е в повече от ¾-ти от сградата. Тази точка най-подхожда за хотели или предприятия, които са собственици на цялата сграда. Фирмените надписи нямат ограничения за размери стига да не излизате от границите на фасадите на Вашия обект по долу сме показали най-масови случай на разполагане на табели, и кога те са осъществими:

а. Табела, излизаща напред пред фасадата с повече от 15 см трябва да бъде разположена на височина над 250см от тротоара до долния й край. (Схема 2)

б.Когато табелата е сложена по ниско от 250см. тя трябва да излиза максимум 15см пред фасадата на обекта. (Схема 2 a=15см)

5. Какви документи са необходими за узаконяването на рекламни или информационни табели?

След като сте убедени, че вашите  фирмени надписи (рекламни табели) отговарят на гореспоменатите условия трябва да подготвите следните документи:

• нотариален акт;
• договор за наем;
• разрешение за ползване на обекта както;
• писмено съгласие от собственика;

Ако сте собственик, можете да внесете проекта само с нотариалния акт и разрешение за ползване на обекта.

  Ако сте с под наем можете да бъдете Възложител на проекта, но с наличието на горните документи.

При интерес към услугата узаконяване на рекламни табели можете да се свържете с нас на посочените контакти. Можем да Ви консултираме напълно безплатно по телефона като ни изпратите снимка на електронната поща или viber.

Вече можете да бъдете спокойни за узаконяването на Ващите реклами без да излизате от Вашия обект. Ние предлагаме услугата представляване пред компетентните органи до получаването на Разрешение за монтаж. Всичко което искаме е Вашето желание ние засвършм работа.

Аналогично на смяната на предназначение на имот в урбанизирана територия,земеделската територия извън границата на населено място също се устройва с Устройствената схема и Общ устройствен план. По този начин се дефинира точното предназначение на обособените зони, респективно и на предназначението на поземлените имоти, разположени в тях.

Осъществими са следните предназначения на земеделски земи, отнасящи се за:

• обработваема земя (нива, овощна и зеленчукова градина, лозе, ливада и т.н.)
• необработваема земя (пасище, дерета, оврази и т.н).

В случай, че дадената сграда е с местонахождение в жилищна зона, реформата е обвързана с голям достъп на лица извън обекта на преустройство и извън нормата за региона шумово и друго замърсяване, е необходимо освен съблюдаването на техническите изисквания и нормите за безопасност и писмен нотариално заверен консенсус, вкючващ всички притежатели и представители на ограничени вещни права в съседните поземлени имущества.
Смяна на предназначение на автономен предмет в жилищно помещение с управление на етажна собственост.

Смяна на предназначение на жилищно помещение

В случай, че желаете да преобразувате жилищна част от сграда в магазин/заведение/кабинет/офис или подобни, предполагащи достъпност на външни лица, бихте могли да го осъществите, ако сградата е на полуподземния или на първия етаж. Ако вашето помещение се намира в друга част от сградата, бихте могли да го преобразувате като постигнете общо съгласие от всички собственици на жилища.

В случаите когато започвате нов бизнес или го развивате, от първостепенна важност е да имат на разположение подходящ терен, където да го основете. Предназначението на имота е един от ключовите аспекти, определящи дали са уместни за дейността ви. Това е така, понеже всички имоти е необходимо да се ползват по предназначението им, категоризирано с подробния устройствен план (ПУП).