Tag: Смяна на предназначение, Проекти по всички части цена, Архитект, Архитект–София, Смяна на предназначение цена, Архитект София, Проекти по всички части, Преустройство, Проектиране на къщи, Проектиране на къщи цена, Преустройство цена

Смяна на предназначение, отнасящо се за поземлените имоти

Поземлената площ на страната се разделя на обособени територии, чието предназначение е различно. Базирайки се на Закона за устройство на територията (ЗУТ) в зависимост от предназначението си територията се подразделя на следните типове:


- урбанизирана територия (населено място и селищно образувание); 
- земеделска територия; 
- горска територия; 
- защитена територия; 
- нарушена територия за възстановяване; 
- територия, заета от вода и воден обект; 
-територия на транспорта. 

Предназначението на обособената територия се установява посредством Устройствената схема (най-общото средство отнасящо се до устройството на територията) и Общите устройствени планове (ОУП). 

Териториите от своя страна се подразделят на самостоятелни поземлени имоти, обособени с различни предназначения. Поземления имот е главния конструктивен елемент на всяка територия. Те получават идентификатор - уникален код, които се вписва в имотния регистър и кадастъра. Третират се като самостоятелни обекти в правните сделки. Правилата за устройство на поземлените имоти се установява с Подробни устройствени планове (ПУП). 

Плановете за устройство се съобразяват с установените предвиждания в устройствените схеми и планове от по-горно равнище, ако са приложени, и по отношение на тях съставляват една по-обширна, по-изчерпателна и точна разработка. Следователно предназначението на даден поземлен имот е пряко зависимо от предназначението на територията, в която е позиционирано и категоризирано с устройствените схеми и ОУП. Според общия вид на предназначението на дадената територия се установява и предназначението на поземления имот.

В повечето пъти се налага смяна на предназначение на дадена територия или на конкретен поземлен имот. Практически смяна на предназначение има тогава, когато се предвижда изпълняване на строително-ремонтни дейности в него. Често пъти това се наблюдава, когато инвеститор изменя предназначението на земеделската земя и земя от горския фонд с намерение да изпълнява строително-ремонтни дейности в тях. Наблюдава се също така и честото изменение на ПУП в урбанизираните територии. Целта тук е смяна предназначението на определен поземлен имот (ако е осъществимо) или неговата регулация, която да отговаря на изискванията на запланирания строеж.

Смяна на предназначение на имот в урбанизирана територия

 

Подсигуряването на подходящо устройство в урбанизираните територии е с цел да се посочват отделните устройствени зони с различно предназначение. Тази дейност се извършва с приемането и влизането в сила на ОУП (за големите градове), а там където това не е приложимо се изпълнява с ПУП. Целта на устройствените зони е обединяване на съвкупност от поземлени имоти със сродни параметри. 

 

Предназначението на отделните поземлени имоти се установява с Подробния устройствен план.

Осъществяват се следните типове предназначение на имот, отнасящо се за:

  • жилищни нужди
  • обществено и делово обслужване
  • производствени и складови дейности
  • рекреационни дейности
  • курортни и вилни нужди
  • спортни и развлекателни дейности
  • културно-историческо наследство
  • озеленени площи и озеленени връзки между тях и териториите за природозащита
  • декоративни водни системи (каскади, плавателни канали и други водни площи)
  • движение и транспорт (включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания)
  • инженерно-техническа инфраструктура
  • комунално обслужване
  • земеделска дейност
  • горски насаждения
  • природна и превантивна защита
  • възстановяване и рекултивация
  • специални обекти
  • смесено предназначение и т.н.

Всяко изменение на предназначението на даден поземлен имот, отнасящо се за застрояване, се осъществява според ПУП за респективната зона или дадения имот. Понеже плана се съобразява с по-горно установения устройствен план, то и възможността за осъществяване на даденото запланувано строителство зависи от това дали ОУП го разрешава.

В много местности, където не е влязъл в сила ОУП, урегулацията на имота да се извършва единствено с ПУП, който от своя страна се изменя по-лесно. Също така дори и при приет ОУП (главно в региони със смесено предназначение) е осъществимо посредством промяна в ПУП да се реализира исканото строителство в дадения имот. 

Процедурата по изменението на ПУП преминава през две фази:

  1. Подаване на заявление за допускане на изменение на ПУП. Адресира се до кмета на дадената община. Към заявлението се прилагат и следните документи:
  • документ за собственост
  • удостоверение за наследници /ако е необходимо/
  • скица на имота
  • техническо задание
  • скица - предлагане за промяна на плана (поясняваща какви са плановете на инвеститора)
  • съгласие от собствениците на съседните урегулирани имущества (ако е налице свързано ниско застрояване)
  • нотариално заверен предварителен договор за прехвърляне на собственост (в случаите, които се изисква) и т.н.

В четиринадесет дневен срок от получаване на заявлението, Главния архитект издава становище на базата на което кметът позволява (или отхвърля) изменението на ПУП. Изпълнявайки заповедта за разрешаване изготвянето на ПУП се преминава фактически към изработването на плана и съгласуването му с органите, институциите и комуналните дружества (електро, ВиК, Топлофикация, Зелена система и т.н.). 

 

  1. Окончателно приемане на ПУП. За тази цел три екземпляра от проекта се внасят в общината, заедно със Заявлението по образец и приложените документи.

Възражения по отношение на изменението на ПУП:

  • Изменението се оповестява на съседите, които от своя страна имат право в двуседмичен срок да го отхвърлят.
  • В срок от един месец след изтичане на периода за възраженията, проектът се внася за анализиране в Общинския експертен съвет по устройство на територията (ОЕС).

На базата на становището от ОЕС кметът издава заповедта за разрешаване на ПУП. 


Цялата процедура изисква минимум три месеца, а в случаите, които проекта е отхвърлен и е нужно последващо приемане и издаване на съгласие за строеж, стартирането на строежа е възможно да се отсрочи за неопределен период.

Предвид чл. 150 от ЗУТ и по-специално осъществяване на Комплексен проект за инвестиционна инициатива (КПИИ) е възможно по-бързо стартиране на строителството. Проектът включва два съставни раздела:  ПУП и инвестиционен проект на конкретната сграда. По този начин промяната на ПУП се реализира същевременно с издаването на разрешението за строеж, но тук таксите за процедурата са завишени.

.................................