Едни от най-често изпълнимите проекти в архитектурните процедури са именно проектите за преустройство и смяна на предназначението.

За да се стигне до окончателното одобрение за използване на обект с нов статут се преминава през редица процедури за смяна на предназначение, които в някои варианти се оказват скъпи, многосъставни и отнемат доста време от стартирането до финализирането на смяната на предназначение. Съществуват и случаи в които така желаното преустройство не може да бъде осъществено. Този факт много пъти се омаловажава и довежда до неочаквани разходи и забавяния, които се оказват изключително неприятни в случите, които вие сте наемател на търговски обект, вече сте заплатили наем, а не можете да стартирате дейността, която ще се извършва в помещението.

Важна отметка, която тук ще вметнем е, че когато извършвате преустройство като наемател всички процедури, разрешението за строеж, въвеждането в експлоатация и строително-монтажните дейности се издават на името и в полза на собственика. За да може да уточните всички правни въпроси, свързани с едно бъдещо преустройство и получаването на съгласие от собственика е препоръчително при подписване на договора за наем да използвате услугите на юрист.

Желателно е преди да наемете помещение, което ще бъде с различна дейност от досегашната и ще бъде необходимо смяна на предназначение, да проведете безплатна консултация с архитект, за да бъдете сигурни, че исканото преустройство е поначало осъществимо, какви процедури се очаква да се извършат и за какъв период от време. Не позволявайте бъдещия Ви бизнес да зависи изцяло и да бъде в ръцете на брокера или собственика на имота. Те ще бъдат облагодетелствани от това да станете наемател, а негативите от сделката ще си останат за Вас.

Когато осъществявате смяна на предназначение на обект в една постройка ще трябва да събирате и съгласувате с много учреждения, а  документацията ще бъде почти толкова, колкото при строителство на цяла постройка. Именно поради тази причина се подгответе с време и търпение.

Важни аспекти при преустройство!

• преустройство,  засягащо конструкцията на строежа може да се извършва само в постройки, които разполагат с технически паспорт! Направете справка дали постройката разполага с такъв, преди да стартирате с преустройството.
• Преустройва се извършват само на законни обекти! Удостоверението за търпимост не узаконява постройката. 
• Необходимо е да бъдат осигурени паркоместа по отношение на новата функция в рамките на собствения парцел.

Съобразно действащото законодателство в България (ЗУТ - Закон за устройство на територията): 

• преди да бъдат въведени в експлоатация не се позволява да се използват строежи или части от тях;
• не се позволява да се използват строежите или части от тях с друга цел, различна от предназначението им или да се влиза в неспазване на изискванията за въвеждане в експлоатация.

При установяване на нарушение от подобен тип (обичайно с подаден сигнал), ръководителят на ДНСК или кмета на дадената община, съобразно класа на обекта има право да:

• забрани с мотивирана заповед използването на строежите и да разпореди освобождаването им, прекъсването на захранването с електрическа и топлинна енергия, ВИК, газ, мобилна мрежа и др. Нареждането е безусловно за доставчиците и се извършва незабавно;
• на основата на изготвен акт по Закона за административните нарушения и наказания, издава Наказателно постановление.

Какво се изисква при преустройството? В кои случаи е нужно съгласието от съседите и общото събрание, вписани в ЗУТ, раздел VI?

Първостепенни етапи за изпълняване на преустройство:

1. подбор на първоначалната документация;
2. подготвяне на проектната документация;
3. координиране на проекта с електро, ВиК, Газоснабдяване, Топлофикация, РИОКОЗ и др. институции в зависимост от определения случай;
4. подаване на готовия проект и документацията в общината и придобиване на съгласие за строителство;
5. провеждане на СМР (строително монтажните работи) по преустройството;
6. експлоатационно въвеждане.

Към изходната документация се причисляват:

• нотариалните актове;
• скиците;
• скица от кадастър, ако не е приложима се издава писмо за липса й;
• нотариално заверено пълномощно, в случаите които документацията се подава от лице, което не е собственик на обекта;
• актуално състояние, ако обекта е на името на юридическо лице;
• нотариално заверено одобрение от преките съседи, общото събрание или и двата обекта, зависещо от събитието за сгради в режима на ЕС;
• протокол от общия съвет с необходимия процент на единогласие (в скучай, че е необходимо в конкретния случай);
• документ, удостоверяващ законността на статута на обекта, който се преустройва: разрешение за ползване, удостоверение за търпимост, др.;
• технически паспорт на постройката, в която се намира обекта, който се преустройва;
• черно-бяло копие от официалния действащ чертеж на етажа в който се намира обекта, който се преустройва. Документа се причислява към част архитектура, като взема от архива на общината от собственика или пълномощника. При установяване на липсата на запазения архив, общината издава писмо за отсъствието на запазения архив на чертежа;
• съгласувателни писма от Електроразпределение, ВиК, Газоснабдяване, Топлофикация, РИОКОЗ и др. в зависимост от дадения случай.
• и други

Проектна документация

Към техническия проект, който трябва да е подготвен от компетентни архитекти и инженери, се причисляват следните проектни части:

• част Архитектура, както и архитектурно заснемане на съществуващото разположение на обекта;
• част Конструкции - предоставя се проекта или конструктивното становище;
• част ОВК (Отопление, вентилация, климатизация) - предоставя се проекта или ако не са налице промени становище;
• част ВиК - предоставя се проекта или ако не са налице промени становище;;
• част ЕЛ  предоставя се проекта или ако не са налице промени становище;;
• част ПБЗ (Проект за безопасност и здраве);
• част ПБ (Пожарна и аварийна безопасност);
• част Технология – предоставя се в случаите на преустройство на заведения, производствени части, медицински кабинети и хранителни магазини.

По-редки случаи в които се предоставя:

• част Хидроизолации – подготвя се в случаите когато се установява изменение по основи, тераси, покриви или нова пристройка;
• част ЕЕ (Проект за енергийна ефективност) – подготвя се в случаите когато се извършва основен ремонт, саниране, реконструкция или преустройство на цяла сграда;
• част ОЕЕ (Оценка на Енергийна ефективност – подготвя се в случаите когато се изпълнява Проекта за енергийна ефективност;
• част Пожарогасене – зависи от обекта;
• част Пожароизвестяване – зависи от обекта;
• СОТ – ако възложителя желае, но е задължителен за банки и аналогични обекти);
• Други документи, зависещи от специфичността на преустройството.