За да се извърши легално преустройство е необходимо сградата да притежава технически паспорт, както и разбира се тя да бъде законно построена. Придобиването на удостоверение за търпимост не означава, че постройката е законна, но пък дава правото за разрешаване на преустройство.
Първият етап е да се подсигури и подреди първоначалната документация за сградата, която ще се преустроява.
Тази документация обхваща следните постановления:
- Нотариален акт и/или друг документ за собственост;
- скици и схеми на обекта
- архитектурен чертеж на постройката, респективно етажа или частта от обекта
- пълномощни;
- разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата;
- технически паспорт;
След набавянето на горепосочените документи е необходимо да се осигури и съгласие на съседите, разбира се ако това условие се изисква от даденото преустройство и типа на обекта.
Следващият етап е да се изготви проектната документация в този случай инвестиционен проект, разбира се от страна на квалифицирани архитекти и инженери (проектанти).
Според вида на даденото преустройство проектната документация включва следните части:
- Архитектура
- Конструкции
- Отопление, вентилация и климатизация (ОВК)
- Водоснабдяване и канализация (ВиК)
- Електроразпределение
- План за безопасност и здраве (ПБЗ)
- Пожарна и аварийна безопасност (ПБ)
Издадените съгласувателни писма от гореспоменатите дружества се включват в нужната документация.
Проектната документация, както и събраните документи се внасят в общинската администрация на даденото местоположение, като се подава и молба за издаване на разрешение за строеж. След като се издаде разрешителното ремонтните действия могат да се стартират.
Имайте в предвид, че за някои строително-ремонтни дейности няма изискване за издаване на разрешение за строеж. В това число влизат всички видове боядисвания, текущ ремонт на сгради, съоръжения и инсталации, замяна на покрив, вътрешни ремонтни дейности, при които не е налице засягане на конструкцията на сградата, няма премахване или изместване на зидове, не се правят отвори в тях и не се изменя предназначението на обекта.
Дори ако преустройството е минимално и за него се изисква разрешение за строеж, то встъпва в категорията „строеж“ по смисъла на ЗУТ и за неговото изпълнение се съблюдават всички изисквания, както и се съставят всички актове и документи по време на строителството. В това число се включва и задължението за посочване на технически ръководител за обекта (в случай, че строежа е пета категория) или надзорна фирма (в случай, че строежа е от първа до четвърта категория). Практически по-голяма част от преустройствата спадат към четвърта и пета категория.
Нужната документация за изпълнението на строежа включва:
- Всички необходими актове по време на строителство, в това число и акт за откриване на строителна площадка
- заповедна книга
- набавяне на сертификати за доставените материали
- подготвяне на технически паспорт на преустройство
- екзекутиви за изменения в момента на строежа (ако са налице)
- удостоверение за нанасяне в кадастъра на изменението
- в случай, че изменя мощността е необходимо да се изготви окончателен договор с електро дружество
- измерване на ел. инсталация от акредитирана лаборатория на така наречения импеданс - това представлява електрическо съпротивление, включващо всички загуби от активни, индуктивни и капацитивни съставки във веригите
- ако в преустройството участва надзорна фирма е необходимо да се изготви и окончателен доклад
- одобрение от РЗИ (Регионална здравна инспекция) за разрешаване на експлоатацията
- становище от пожарна и други в зависимост от типа на строежа
Финалната процедура е придобиването на Разрешение за ползване, съответно Удостоверение за въвеждане в експлоатация на преустройството. Издаването на документа подсигурява спокойствието на собственика, както по отношение на коректността по време на преустройството, така и във връзка с евентуални действия от страна на любопитни и бдителни съседи, подготвени винаги да подадат сигнал за всяка нередност.